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?11月百强房地产销售情况：
11月份总基调依旧维持下跌。10月份出现的筑底企稳的信号并非趋势的转变，现在看来是下跌的中继，11月份仍处于继续探底筑底的过程。*策环境稳定，支持居民按揭贷款一系列措施仍在继续。10月份之后，上海、成都、南京、广州、无锡等城市居民按揭房贷周期大幅缩短。比如，上海放款周期从4个月缩短到2个月，合肥从6个月缩短到3个月等。一些城市下调房贷利率，比如深圳首套房房贷利率从5.4下降到5.1，二套房从5.6下降到5.25，广州首套房贷利率下跌0.1个百分点。总体上，房企的融资环境没有实质改善。在*策维稳的情况下，11月份的新房市场整体延续下跌趋势。29个重点城市新增供应面积是环比上升13%，其中北上广深一线城市环比增加21%，深圳单月的新增供应面积达到万平方米。除了上海新增供应出现小幅度回落，北京、深圳、广州均明显增加。二三线城市新增供应回升到11%，其中武汉、成都、长沙、青岛几个城市的单月新增面积突破万平方米。整体上企业积极推盘，争取尽快回笼，加快销售。成交情况来看，10月份环比微增2%，但11月份相比10月份环比下降4%，同比跌幅也是再次扩大到32%。1、城市市场表现目前新房领域，一线城市北上广深的市场需求仍然旺盛，呈现供需两旺的情况。但一线市场微观层面正在逐渐趋冷的状态。比如，北京低总价房源以及特价房数量增加，上海也出现冷热不均的情况，打新市场在逐渐回归理性。广州以价换量基本成为一种市场共识，项目普遍降价促销，推出零售、接力贷等营销措施，在11月份成交实现回升。深圳市场仍然还是两极分化，一些网红的盘能够频频日光，出现抢房局面。同时一些项目认筹惨淡，部分项目推出购房首付补贴、买房送车、分销，提高分销佣金等营销措施。总的来看，一线城市整个市场的氛围以及市场预期没有发生变化，处在供需两旺的局面，但市场内部出现的冷热不均的分化在有所加剧。若*策不变，市场将继续趋冷。25个二、三线城市持续的低迷，整体成交环比下降7%。同比跌幅扩大到35%，同环比的跌幅高于整体平均水平。6成以上的城市同比跌幅继续扩大，比如杭州、徐州、宁波、东莞、常州等，城市房价发生转跌，市场预期发生了根本性转折。武汉、青岛、南京、海口这4个城市，11月份成交环比增加，热度逊于去年同期。成都、苏州在11月份同环比齐增，涨幅在30%以上，苏州市场相比于其他城市呈现周期不同步的现象。从二手房的市场表现来看的话，11月份较新房市场出现了一个明显的变化，10个重点城市的环比增长了32%，非常可观。二手房市场也是止步七连跌。在七连跌之后迎来的一个大幅的增长，同比的降幅也收窄到了43%，是短期现象，还是一个转折，可能还是要再过一段时间的观察，在后期做持续的监测。比如说11月份深圳跟成都实现了翻倍的增长。深圳在10月份的时候，二手房成交量大概是套左右，在11月份实现了翻倍的增长。北京、杭州、青岛、苏州也都有30%以上的涨幅。这样是不是意味着市场发生了转变？我们认为不是，而是各地陆续放松按揭贷款，支持首套刚需住房消费，前期积压的成交房源，集中过户登记所导致的数据的变化。从各个城市的调研情况来看，没有出现市场快速转变的情况，数据上体现出更多是前期积压导致的。比如说在五六七月份成交的一些房子，现在去交易中心去过户登记的，五六七月份就体现不在数据上，最近这些贷款放下来之后，大家集中去过户登记所导致的情况，否则整个环比增长了32%的这种增幅，在目前这样的市场的预期、市场的态势下，很难做出合理的解释。一般来说新房跌价领先于二手房跌价，二手降价卖房的情况往往是滞后于新房，但成交量变化可能会较新房有所领先。2、企业销售层面11月份百强房企单月业绩同环比双降，并持续此态势。在整体业绩维持增长的情况下，企业内部竞争分化加剧的趋势在延续，行业龙头房企继续保持稳健增长和规模优势。比如说Top1房企的操盘金额门槛也是达到亿，同比增幅是24.3%，在各梯队房企里面增幅也是最高的。其次是Top20和Top30房企的操盘金额门槛也分别同比提升了16.2%和6.7%，但是Top50房企门槛就已经出现了同比下降，是同比下降到7.9%。目前市场份额继续向头部房企聚集。百强房企的门槛跟去年也是基本持平，维持0.8%。从具体的企业表现来看，11月份同环比双降的百强房企数量增加到了56家，已经接近6成的房企的在11月份是同环比双降，超过8成的房企单月的业绩是同比下滑的，其中有一半的房企同比降幅也是超过了30%。有超过9成的房企业绩是不如上半年的月均水平，整体的业绩都有明显下降，增速收窄。3、土拍情况整个土拍热度呈现下滑趋势。截止最新，全国城经营性土地成交面积大概是1.4亿平方米，较10月份全月是微增了8%，同比下降了43%。整个成交金额是微增了2%，同比下降33%。整体的平均溢价率是比10月份还是下降了0.6个百分点，低到了2.7%，创下了近数年来的新低。各能级城市的溢价率的表现基本上都是趋同的，都是一个明显下降的趋势，尤其是二线城市溢价率跌到了1.1%，再创历史新低。从流拍的情况来看，平均的流拍率还是处在了23%的高位，但是相比于9月、10月流拍的现象有所好转。40%的流拍的地块主要是集中在宁波、南京、石家庄、郑州等二线城市，而且涉宅用地较多。目前企业房企的资金压力仍然没有得到疏解，市场还在下行，整个成交也在下行，大多数企业悲观观望的情绪也比较浓厚，对市场的前景不太明朗，拿地更加谨慎，积极性下滑也是在预料之中。4、投资看法在楼市成交行情相对惨淡的情况下，市场价格体系发生根本性转变的城市后续土地流拍还会大规模出现，并维持较长时间。对于12月份的冲刺期，随着前期积压的按揭贷款陆续放贷后，部分城市提供网签备案，成交在数值上会出现小幅提升。但对于新增的按揭贷款的规模增长，不抱有太大期望，在售项目依旧会面临较大压力。目前房企也是通过以价换量常规的操作来促销，但其实以价换量，在买涨不买跌的这样的预期之下，在以价换量的空间也会越来越小，预期整体市场的底部还没有真正的到来，目前整个市场还是处在调整探底的过程之中。短期来看，年末企业仍会趁当前*策的维稳喘息期，加大年底的货量的供应力度，推出更大力度的优惠措施，深化销售渠道，维护积极的营销力度，冲刺全年业绩，我们认为这个应该是绝大多数企业合理的合乎逻辑的一个做法。年末12月份的成交，有望出现企稳，不会出现大幅调整，但整个回升幅度有限。?
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