佛山市旧城镇旧厂房旧村居改造管理办法(年11月公开征求意见稿)全文
第一章总则第一条
为了加强旧城镇旧厂房旧村居(以下统称“三旧”)改造管理，提高节约集约用地水平，改善人居环境，促进经济高质量发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》等法律法规及相关*策文件，结合本市实际，制定本办法。
第二条
本办法适用于本市行*区域内的“三旧”改造活动。
本办法所指“三旧”改造，是指依据“三旧”改造*策，对特定城乡建成区(包括旧城镇、旧厂房、旧村居)内具有以下情形之一的区域，根据国土空间规划和本办法规定对纳入省“三旧”改造地块数据库的“三旧”用地进行再开发、复垦修复或综合整治的活动：
(一)城市基础设施和公共设施亟需完善；
(二)人居环境恶劣、环境污染严重或者存在重大安全隐患；
(三)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响国土空间规划实施；
(四)历史文化遗产需保护利用；
(五)其它经市、区人民*府确定属于“三旧”改造的情形。
边角地、夹心地、插花地(以下统称“三地”)和其他用地，经批准后可以纳入“三旧”改造项目进行整体利用。
第三条
“三旧”改造应当遵循*府引导、市场运作、尊重历史、分类施策、统筹规划、共建共享的原则。第四条“三旧”改造应当保障公共利益，促进社会经济发展，实现下列目标：(一)优化国土空间格局，推动节约集约用地；(二)加强公共设施供给，提升城市功能品质；(三)促进产业转型升级，增强城市发展活力；(四)注重历史文化保护，彰显城市特色风貌。
第五条
市人民*府负责统筹全市“三旧”改造工作，研究决定“三旧”改造工作涉及的重大事项。
市城市更新局是“三旧”改造工作的主管部门，负责组织、协调、指导、监督全市“三旧”改造工作，拟订“三旧”改造*策，组织编制全市“三旧”改造专项规划、年度计划，制定相关规范和标准。
市人民*府相关部门在各自职责范围内负责“三旧”改造相关工作。
第六条
各区人民*府负责统筹本辖区“三旧”改造工作。市自然资源局分局负责本辖区“三旧”改造管理工作，负责拟订“三旧”改造实施指引。区人民*府相关部门在各自职责范围内负责“三旧”改造相关工作。镇人民*府(街道办事处)负责推进“三旧”改造工作。
第二章一般规定
第七条
“三旧”改造范围包括“三旧”改造单元和“三旧”改造项目两个层次。“三旧”改造单元可包含一个或多个“三旧”改造项目。
第八条
“三旧”改造单元范围的划定，应当以详细规划街坊为基本单位，可包含一个或多个街坊。
第九条
“三旧”改造项目范围的划定应当以国土空间总体规划、“三旧”改造专项规划、详细规划为依据，结合年度实施计划，在保证基础设施和公共服务设施相对完整、范围相对连片的前提下，充分考虑和尊重所在区域自然、社会、经济关系的延续性，综合考虑道路、河流等自然要素、产权边界、改造意愿及*策要求等因素划定。
第十条
“三旧”改造包含旧城镇、旧厂房、旧村居改造。“三旧”改造形式上分为全面改造、微改造和混合改造三类。
第十一条
“三旧”改造项目实行单元计划、单元规划、实施方案、实施监管四个阶段的全流程管理。市、区人民*府及其指定部门因行*审批制度改革或提高审批效率需要，按规定优化相关工作程序。不涉及享受“三旧”改造优惠*策且纳入改造成效统计的项目按省、市有关规定执行。
第十二条“三旧”改造项目范围内需使用“三旧”改造*策的土地应按规定标图入库。其中，项目主体地块应当在实施方案编制前标图入库；纳入项目范围进行整体利用的“三地”、其他用地、征地留用地，与已入库“三旧”用地进行空间位置互换的其他存量建设用地，使用“三旧”用地复垦产生的规模、指标的非建设用地等，可按规定在实施方案批准后补充标图入库。
第十三条
“三旧”改造项目实施方式为*府实施、*府主导、市场实施三类：
(一)*府实施是指*府通过直接征收、直接承租等方式实施改造的情形，包含*府收储模式、*府统租模式、*府综合整治模式。
(二)*府主导是指*府与土地权利人、市场企业一并推进改造的情形，包含*府挂账收储等*府与市场合作改造模式。
(三)市场实施是指土地权利人自行改造、企业收购改造等自行改造的情形，也包括土地权利人通过选取市场改造主体等方式合作改造的情形，包含农村集体自行改造模式、村企合作改造模式、企业自改模式、企业收购改造模式、单一主体归宗改造模式。
第三章计划管理
第十四条
单元计划应对拟改造区域开展土地现状调查，对实施改造的必要性、合理性等进行评价，并划定“三旧”改造范围，明确项目改造意愿及诉求，确定项目改造类型、模式，提出公益性用地移交要求等重要内容，统筹“三旧”改造项目的规划及实施。单元计划实行有效期管理，不符合有效期管理规定的，以单元计划为依据的报批程序应当随之终止。
第十五条
单元计划可以由单个权利主体、权利主体委托的单一市场主体、*府有关责任部门或多个权利主体共同申报。
其中，旧村居、旧城镇改造项目可由权利主体选取前期服务机构开展基础数据调查、单元计划编制等前期工作，但涉及国有企业、集体经济组织或者其他公有经济成分占主导地位的，在选取前期服务机构时应当采取招标、挂牌等公开方式；也可由区人民*府或镇人民*府(街道办事处)按有关规定委托技术单位开展前期工作。
对于同一“三旧”改造单元范围内存在多个项目申报的，原则上应当由*府有关责任部门统筹协调、统一申报。
第十六条
除*府实施、*府主导的“工改工”项目外，申报主体原则上应当在单元计划申报前对“三旧”改造项目范围内权利主体的改造意愿进行征询，并满足下列条件：
(一)权利主体单一的地块，该主体同意进行“三旧”改造；土地或地上建筑物为多个权利主体共有的，经占份额三分之二以上的按份共有人同意进行“三旧”改造；建筑物区分所有权的，经专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体参与表决，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意进行“三旧”改造。
(二)土地权利人为农村集体经济组织的，可以由农村集体经济组织同意进行“三旧”改造，或经该农村集体经济组织成员大会(或成员代表会议)表决同意；
(三)“三旧”改造项目范围内涉及多个地块的，符合本条(一)(二)款规定地块的总用地面积应当不小于项目范围面积的三分之二。
第十七条
单元计划经镇人民*府(街道办事处)初审，报市自然资源局分局、市城市更新局依权限审查通过后，报区人民*府审批。
涉及调整已批单元计划的，由申报主体按有关规定提出计划调整申请，按程序报原审批机关审批。单元计划经审批同意后，由市自然资源局分局进行公告，并按规定报市城市更新局备案。
第四章规划管理第十八条
“三旧”改造应当以国土空间规划为基本依据，符合国土空间总体规划，不得突破国土空间总体规划强制性内容，并以详细规划作为规划许可、改造实施的法定依据。
第十九条
市城市更新局、市自然资源局分局应当以国土空间总体规划为基础，组织编制市级、区级“三旧”改造专项规划，报本级人民*府批准后实施。
“三旧”改造专项规划应当结合存量建设用地调查评价成果，明确规划期限内本行*区域的“三旧”改造目标、重点区域等内容，并与详细规划做好衔接。市级“三旧”改造专项规划可划定重点片区统筹范围。市城市更新局可会同各区人民*府组织编制片区统筹方案，作为详细规划指标论证的依据。
经批准的“三旧”改造专项规划纳入同级国土空间基础信息平台，叠加至国土空间规划“一张图”上，其主要内容按照规定程序纳入详细规划组织实施。
第二十条
市自然资源局分局可结合“三旧”改造项目需要，以“三旧”改造单元为规划编制范围，组织编制“三旧”改造单元规划，参照控制性详细规划审批程序批准后，作为项目实施依据。
“三旧”改造单元规划应当参照控制性详细规划技术规范进行编制，并对“三旧”改造项目的目标定位、改造模式、公共配套、利益平衡及分期实施等方面内容作出说明。
按法定控制性详细规划实施的可不再另行编制单元规划。
第二十一条
除*府实施项目、工改工项目、公益性项目可按照详细规划落实公益性用地外，其余全面改造类项目应当将不少于项目用地面积15%的用地无偿移交*府用于建设公益性项目。其中，禅城区、南海区、顺德区范围内的工改居、商改居项目，应当将不低于项目用地面积25％的用地无偿移交*府用于建设公益性项目。
微改造类项目按照详细规划落实公益性用地。
移交的公益性用地原则上应当为国有建设用地。对于保留集体建设用地性质的改造项目，公益性用地一般应当转为国有建设用地，由土地储备机构收储。
第二十二条
“三旧”改造单元内同一权利主体(含单一主体归宗改造)的多个“三旧”改造项目可整体核算无偿移交的公益性用地，应保证至少一宗公益性用地独立占地面积不少于平方米。
*府主导项目内涉及多个权利主体的，在利益共享、责任共担的原则下，可作为一个项目核算无偿移交的公益性用地。
第二十三条
市场实施的项目涉及分期供地的，分期累计落实的公益性用地比例应当不低于整体项目范围的移交比例，优先保障交通、市*设施在前期实施。
第二十四条
市自然资源局会同教育、民*等行业主管部门，评估详细规划编制单元的公益性设施短板类型。
单元规划应在项目范围内优先补齐教育等公共设施短板。鼓励“三旧”改造项目弥补项目范围以外的公共设施短板,各区可结合实际制定有关鼓励措施。
第二十五条
涉及“工改居”、“工改商”等工改其他用途项目的，应符合我市工业用地红线和现状工业用地管理台账的有关要求。
第二十六条
“三旧”改造在单元计划阶段需同步开展历史文化资源调查评估工作，并按管理权限征询相关主管部门意见。“三旧”改造项目范围涉及历史文化资源的，应在实施方案阶段按照管控要求编制保护与活化利用方案，科学合理制定具体保护措施。实施方案、保护与活化利用方案要按管理权限征询相关主管部门意见，未获得批复前，不得开展历史文化资源周边范围的拆除和土地整理工作。
第二十七条
按照留改拆并举、以保留保护为主的原则，坚持以用促保，引导*府、企业、社会力量等参与历史文化保护要素的活化利用、功能拓展。对历史文化街区、历史建筑等历史文化保护要素实施整饰修缮的项目，可以按照程序完善历史用地和建筑手续，并依据有关*策、规划和规范要求，办理功能改变。
第五章实施管理第二十八条
国有企业、集体经济组织或者其他公有经济成分占主导地位的原权利人选择土地前期整理人、市场改造主体，应当采取招标、挂牌等公开方式。法律法规和规章另有规定的，从其规定。
第二十九条
拟选取土地前期整理人、市场改造主体的，应取得单元计划批复且开发建设条件确定(原则上以审批通过或经市规委会审议通过的详细规划为依据)。
第三十条
“三旧”改造项目应依据国土空间规划，在征集改造意愿的基础上，由市自然资源局分局组织编制实施方案，明确改造地块的基本情况、项目实施主体及拟改造情况、改造意愿、补偿安置情况、无偿移交的公益性用地或设施情况、需
办理的用地手续、资金筹措、开发时序、实施监督等内容。旧城镇、旧村居及涉及土地征收的旧厂房改造项目，应编制社会风险评估报告。
第三十一条
实施方案草案经市自然资源局分局初审通过后，应充分征求土地权利人意见，并取得规定比例的土地权利人的同意：
(一)旧厂房改造项目，土地权利人为农村集体经济组织的，经该农村集体经济组织成员大会(或成员代表会议)表决同意；其余土地，经土地权利人%同意；
(二)旧城镇改造项目专有部分面积和物业权利人人数占比达到95%以上(含)同意；
(三)旧村居改造项目经该农村集体经济组织成员大会(或成员代表会议)表决同意。
实施方案草案需按规定公示并公开征求社会公众意见。
第三十二条
实施方案经市自然资源局分局组织联合审查通过后，报区人民*府审批。实施方案批复后按规定备案。
第三十三条
“三旧”改造项目范围内的土地或者地上建筑物、构筑物涉及不同权利人的，应当通过收购归宗、作价入股、签订拆迁补偿安置协议等权益转移方式形成单一实施主体。
第三十四条
权利主体将房地产的相关权益转移到同一主体后，经区人民*府确认，形成实施主体。其中，项目范围内存在多个权利主体的，可通过以下方式形成实施主体：(一)旧厂房改造项目搬迁补偿安置协议的签约率达到%；(二)旧城镇改造项目签订国有土地上房屋搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比达到95%以上(含)；(三)旧村居改造项目市场改造主体与原权利主体搬迁补偿安置协议的签约率达到80%以上(含)。自行改造和保留集体性质的市场实施项目，形成实施主体无需报区人民*府确认。
第六章用地管理
第三十五条
“三旧”改造项目涉及的“三旧”改造用地审批包括：(一)集体土地完善转用、征收审批；(二)旧村庄集体建设用地转为国有建设用地审批；(三)“三地”以及其他用地办理转用、征收审批；(四)国有土地完善转用审批；(五)供地审批。市自然资源局分局负责按照“三旧”改造用地审批相关*策组织报批材料，报有批准权的机关审批。
第三十六条
在符合规划、权属清晰、双方自愿、价值相当的前提下，允许“三旧”用地之间或“三旧”用地与其他存量建设用地进行空间位置互换。全面改造类项目可将标图建库范围内的“三旧”用地进行复垦，复垦产生的建设用地规模和指标可用于本项目范围内的非建设用地，办理转用手续后一并实施改造，也可有偿转让给本市其他“三旧”改造项目使用。
第三十七条
对全面改造类旧城镇、旧村居改造项目，应以成本和收益基本平衡为原则合理确定规划容量；因用地和规划条件限制无法实现盈亏平衡的，可通过*府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式进行统筹平衡。
第三十八条
“三旧”用地、“三地”和其他用地，除*府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，可以以协议方式出让给符合条件的实施主体，符合有关条件的，还可申请部分独立地块先行供地。集体经营性建设用地可采取出让、出租方式供地。土地使用年限可以按照改造后的土地用途重新确定。
纳入“三旧”改造项目进行整体利用的其他用地，改造后只能用于复建安置和公共设施建设。市、区人民*府组织实施旧城镇改造项目房屋征收与补偿工作，并通过公开方式确定市场改造主体的，应当在达到供地条件后与实施主体签订土地出让合同，根据改造需要一次或者分期供应土地。
第三十九条
“三旧”改造项目应按下列规定进行地价计收或补偿：(一)涉及*府征收、收回、收购土地及房屋的，按照有关法律法规及规定给予补偿；(二)除前款情形以外的“三旧”改造项目，按照《佛山市“三旧”改造项目地价计收及补偿办法》执行。
第七章实施监管第四十条
*府主导和市场实施项目应由各区*府(或其指定的单位)同原土地权利人或项目实施主体签订监管协议。监管协议需包含实施方案确定的实质性改造义务、公益性用地移交、履行公共配建义务、履行补偿安置义务等关键性事项,并提出针对性的有效监管措施。
对于实施主体不依规依约实施改造的，区人民*府应责令实施主体限期整改，拒不整改的可由原批准单位撤销对实施方案的批复，并将企业失信行为纳入信用记录向社会公布，依法限制实施主体参与其他“三旧”改造项目。
“三旧”改造项目完成供地的，不得重新申报并享受“三旧”改造优惠*策。
第四十一条
经批准的*府主导项目及市场实施项目，其原权属人或实施主体应在签订土地使用权出让、出租合同之前，完善公益性用地的用地手续，按规划及分期供地计划向*府移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设用地，并负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除；未按规定移交的，不予办理供地手续。涉及将城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建成后移交*府的，应当在签订监管协议时明确优先完成公益性项目建设并移交*府。
公益性用地由项目所在地镇(街道)负责接收，并负责申请办理无偿纳入土地储备手续。无偿移交的公益性用地不需补缴土地出让金。通过收回公开出让方式进行改造的项目，原权属人不再参与应无偿移交作为公益性用地部分的土地出让收益补偿。确需保留集体建设用地性质的，应在供地前与*府签订相关协议，无偿委托*府管理，确保公益性用地按规划实施并无偿使用。
第四十二条
详细规划要求的公益性用地规模未达到“三旧”改造*策要求的，差额部分视情况可采取项目内移交等量经营性用地或异地移交等量其他国有建设用地等方式予以补齐。
除小于1公顷项目外，涉及差额公益性用地的，各区人民*府应当在项目供地后半年内，在项目所在镇(街道)范围内的其他“三旧”改造项目明确差额公益性用地的落实方案；供地后两年内，统筹落实差额公益性用地。
第四十三条
“三旧”改造项目应按照公共先行、灵活分片、动态分期的原则，依据实施方案分片(地块)申请办理规划、用地、建设等许可事项，最小分片原则上应为已批详细规划的完整地块。
涉及房屋搬迁安置的，实施主体应当坚持先安置、后搬迁，先行建设复建安置房、公共服务设施和市*基础设施，并优先移交投入使用。
涉及历史文化保护的，应在项目监管协议中明确各个主体对历史文化保护的相关权利义务及责任，并确保历史文化保护项目优先实施。
第四十四条
旧村居改造项目的实施主体应与开户银行、镇人民*府(街道办事处)等主体签订拆迁保证金监管协议，并按照规定缴存资金。拆迁保证金应当专款专用。
第四十五条
涉及搬迁补偿的“三旧”改造项目，市场改造主体应当与原权利主体签订搬迁补偿协议，明确补偿的标准和方式，办理不动产注销登记、预告登记的主体等内容。
对已申报单元计划或者改造意愿表决通过的旧村居改造项目，除鉴定为危房(经房屋危险性鉴定为C级或D级的)且证件齐全的房屋，可以原址、原状、原规模重建外，对村民的其他建房申请原则上不予审批。
第四十六条单元计划、标图入库、单元规划、实施方案、用地审批等“三旧”改造相关信息应当依照《中华人民共和国*府信息公开条例》的规定予以公开。
第八章权益保障第四十七条
本办法涉及农村集体经济组织表决事项的，按照农村集体经济组织管理规定、农村集体资产管理规定、农村集体经济组织章程执行。
第四十八条
“三旧”改造项目涉及房屋承租人、建设出资人、旧厂股东、抵押权人等利害关系人的，权利主体应当按约定对利害关系人给予补偿。
第四十九条
对由市场主体实施且“三旧”改造实施方案已经批准的全面改造类项目，特别是原有建筑物存在不符合安全生产、城乡规划、生态环保、建筑结构安全、消防安全要求或妨害公共卫生、社会治安、公共安全、公共交通等情况，原权利主体对搬迁补偿安置协议不能达成一致意见，符合以下分类情形的，原权利主体或经批准的市场改造主体均可向项目所在地区级及以上人民*府申请裁决搬迁补偿安置协议的合理性，并要求限期搬迁。
(1)土地或地上建筑物为多个权利主体按份共有的，占份额不少于三分之二以上的按份共有人已签订搬迁补偿安置协议；
(2)建筑物区分所有权的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的权利主体已签订搬迁补偿安置协议；
(3)拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不少于拆除范围用地面积的80％；
(4)属于旧村居改造用地，农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表已签订搬迁补偿安置协议。
对*府裁决不服的，可依法申请行*复议或提起行*诉讼。当事人在法定期限内不申请行*复议或提起行*诉讼且不履行裁决的，由作出裁决的人民*府申请人民法院强制执行。
区级及以上人民*府进行裁决前，应当先进行调解。
第五十条
对于市场实施的全面改造类项目，市场主体已征得第四十九条规定比例的原权利主体同意，但项目仍难以推进，在*府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的，该市场主体可申请将项目转为由*府负责前期推进。市、区人民*府可在现有工作基础上继续推进土地、房产征收(收回)工作，并对经核定的市场主体前期投入费用予以合理补偿。
第五十一条
实施方案生效后，农村集体经济组织可以依据《中华人民共和国土地管理法》报有关批准机关批准收回集体土地使用权。
宅基地使用权人拒不交回土地，且旧村居改造项目搬迁安置补偿协议签订人数占比达到95%以上(含)的，农民集体经济组织可以凭有关批准机关出具的收回土地使用权决定书申请法院强制执行。
第五十二条
国有土地上房屋搬迁补偿协议的签约率按专有部分面积和物业权利人人数占比达95%以上(含)，市场改造主体与未签约物业权利人经过充分协商仍无法达成一致的，可以向项目所在地的区人民*府申请调解。经过区人民*府调解仍未能达成一致的，为了维护社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民*府可以按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定对未签约部分房屋实施国有土地上房屋征收。
被征收人对征收、补偿决定不服的，可以依法申请行*复议或者提起行*诉讼。被征收人在法定期限内不申请行*复议或者提起行*诉讼，又不履行征收决定确定义务的，区人民*府应当自期限届满之日起三个月内向人民法院申请强制执行。
区人民*府征收取得的物业权利，由相关部门按照实施方案和有关规定与市场改造主体协商签订搬迁补偿协议。
第九章附则第五十三条
“三旧”改造用地，包含“三旧”用地(旧城镇、旧厂房、旧村居用地)、“三地”(边角地、夹心地、插花地)和其他用地。
其他用地，是指除“三地”以外，在旧村居改造项目中，位于该村集体权属范围内、符合详细规划、无法单独标图入库，因成片改造需要与主体地块一并纳入改造，用于复建安置和公共设施建设的地块。
标图入库，是指对符合条件、拟纳入“三旧”改造项目进行整体利用的地块，在国土空间规划“一张图”上逐块标绘，纳入国土空间基础信息平台统一管理，形成“三旧”改造地块数据库。
原权利主体，包括“三旧”用地及其地上、地下建筑物、构筑物的所有权人、使用权人，以及按照有关规定处理后的实际用地人。权利主体分为土地权利人和物业权利人。
旧厂房改造，是指对现状用途为工业物流仓储的低效厂房、老旧物业进行改造。
旧村居改造，是指对旧村范围内的宅基地及其紧密相关的附属设施用地、产业用地等进行统筹整理和连片改造,其中，宅基地及其紧密相关的附属设施用地面积应占项目范围总用地面积的50%以上(含)，或规划经营性净用地面积中，涉及宅基地及其紧密相关的附属设施用地面积占净经营性用地面积50%以上(含)。
旧城镇改造，是指对城镇中心区内人居环境较差、基础设施配套不完善、土地利用效率不高，土地以国有性质为主的城镇居民生活生产和商贸区域进行改造。
全面改造，是指以拆除重建方式对“三旧”改造用地进行再开发，或者对“三旧”改造用地实施生态修复、土地复垦。
微改造，是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对“三旧”用地进行综合整治。微改造项目分为需利用“三旧”改造*策完善用地手续、改变土地及建筑功能的*策类微改造项目及不涉及利用“三旧”改造*策的成效类微改造项目两类。
混合改造，是指通过全面改造与微改造相结合的方式实施改造。原则上混合改造应拆分为全面改造项目和微改造项目。对于因项目推进需要，确实无法进行项目拆分的，可认定为混合改造项目，但需区分全面改造范围和微改造范围。
第五十四条
本办法自X年X月X日起施行。《佛山市人民*府办公室关于深入推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见(试行)》(佛府办〔〕27号)同时废止。
市、区已制定的“三旧”改造相关*策与本办法存在冲突的，以本办法的规定为准；市、区其他配套*策按原规定执行。
文章来源:乐居买房