套，上半年杭州楼市交出了成绩单。
上半年，杭州楼市依然出现了4次万人摇，有19次新房摇号中签率低于5%的情况出现。与摇号一样，热度不减的是土拍。
上半年杭州八区卖地金额.1亿元，和去年同期一样依然保持在超千亿的高位。与此同时，杭州二手房挂牌量也正式突破了八万套大关。
一边是万人摇、一边是千亿地、一边是八万套，年夏天，杭州楼市又来到了一个比较微妙的十字路口。
名家访谈
对话丁建刚：杭州楼市改善市场新趋势
编导：李广文主持人：方可人摄像：朱骅超
01
现在已经进入了年的夏天，站在下半年这个比较微妙的时间节点上，您能不能分析一下今年上半年杭州楼市的走势，以及下半年的杭州市场，特别是高端改善型市场会是怎样的格局和走势呢？
丁建刚：今年上半年，本来在去年四季度的时候，市场已经有一个比较明显的降温。但我们的*策发生了变化，特别是货币*策发生了变化。我们看到1月份的信贷，人民币贷款达到了3万多亿，整个到一季度就达到了将近6万亿，事实上货币仍然是比较宽松的。同时由于经济下行的压力，所以对房地产市场在今年上半年，*府已经有了一些微妙的变化。这些变化使得今年上半年市场再度火爆，几乎回到了，甚至在某种程度上超过了年，去年的上半年。所以我们看到今年上半年商品房摇号中签率再度降低，“万人摇”的现象多次出现。除了刚需市场以外，还有改善型需求也非常强劲。因为市场有一个重要的现象，就是一二手房的严重倒挂，特别是改善型需求这样一些楼盘，差不多商品房价格都要比二手房价格便宜20%，甚至30%。整个上半年的市场主基调是这样一个基调。
但整个市场也瞬息万变，我们看到为了挽救经济下行还是有一些*策，特别是有一些稳经济增长，稳预期的*策，没有出台过度打压房地产市场的*策。但是在5月份银保监会出台了23号文件，包括郭树清主席在陆家嘴论坛上的讲话，谈到了房地产市场金融化的话题。所以从现在来看，正像您所说，处在一个非常微妙的阶段。我个人判断，因为现在所有不确定性因素存在，所以在下半年中官方还是希望把价格稳定在一个非常狭窄的空间。
高端改善住宅实际上人们都会衡量，刚才我说一二手房之间的倒挂，所以差不多只要手里有二手房，或者想改善的人，只要有指标，只要有足够的支付能力，很多人都会去摇号。因为只要一摇到号，手里比较劣质的二手房卖出去的价格，就可以等值换来一套优质的商品房，这种现象在整个杭州市场是非常明显的。
02
您曾经说过，杭州的改善型需求远远没有得到满足，杭州不缺房子，但是缺好房子。那最近几年有着高端改善型需求的购房者越来越多，对于这类人群您有着怎样的购房建议，他们的购房心态会出现怎样的变化呢？
丁建刚：第一，现在大家的做法都是正确的，就是以旧换新，以劣换优。我指的这些换还不是30年、40年朝晖这样的老小区，实际上现在换的更多的是十几年次新房，我们把它叫次新房。但由于整个产品的迭代，由于二手房价格没有被抑制，二手房价格高企。我们看到同一个区域里面，比如说那些十几年的房子，已经比较陈旧了。从现在来看，坦率的说品质已经比较落后了。这样一些业主如果把它换掉的话，几乎用等价格就可以，如果能够摇到号，那就可以买一套新的商品房，所以这种做法当然是正确的。特别是精装修，过去十多年是很少有精装修的产品。即使有，现在已经非常落伍了。现在我建议改善型购房者还是应该买精装修的产品，大大提高了生活品质、大大降低了装修精力、财力、物力等等，同时入住时间和居住的感受会好很多。因为精装的商品房几乎是一交房就可以入住，而毛坯的话要等待较长的时间。即使你入住了还会受到大量装修进出，运建材，以及装修噪音的干扰等等，我想这是对改善型购房的建议。
03
这几年杭州的城市发展可以说是突飞猛进，杭州的房产市场也出现了一些变化。传统板块和新型板块之间是如何进行承接的呢，继武林、申花、*龙之后，哪个新型板块可以承接呢？
丁建刚：杭州这个城市可以说是四面开花，东西南北，中稍微弱一点，因为中涉及到大量原来的老房子，老小区。但是东西南北各个方向实际上都在兴起，东，钱塘新区；西，城西科创大走廊、未来科技城；南，既有钱江新城，钱江新城已经基本饱和了。再往南就是钱江世纪城，以及萧山市北等等这样一些区块；北，就是新兴崛起的北部新城，或者叫城北副中心。
刚才说的传统板块，比如原来是武林门、*龙、申花，申花现在已经非常明确的，几乎没有悬念确认为杭州市中心一个豪宅区了，它的豪宅分布也最为密集，现在基本上价位，基准价位，新开的*府批出来价格都是五万四、五万五左右的价格。但随着整个城北副中心的建设，继续向外扩张，包括轨道交通的建设，申花再往北就是祥符、北软，以及运河新城这样一些板块，承接了城北改善型置业的需求外溢。
和宁文华府区位图
04
在城北核心区马上有一个新产品将要面市了，它就是绿都金科和宁文华府，您是怎样看待这个项目操盘方金科地产的呢？
丁建刚：绿都金科和宁文华府处在祥符板块，和申花板块就是一条石祥路之隔。这个板块发展已经有十年左右的时间了，由于万达的建设，以及轨道交通的建设，城市继续向北推进。北边还有运河新城，新的华润万象城等等，这样一些基础设施建设、城市生活配套建设等等。刚才你提到的金科地产，也许杭州还不是特别熟悉，杭州的购房者还不是特别熟悉。金科地产在西南，特别在它的老家重庆是非常知名的一家开发商。
在重庆10个家庭就有1个家庭购买金科的房子，杭州不太了解，但在重庆实际上是非常知名的。它在重庆开发的一些楼盘，特别是以九曲河为代表的一些楼盘，在重庆的知名度和美誉度都非常高。我相信到杭州来开发，也会把这样一些优质的楼盘基因带到杭州来。
和宁文华府鸟瞰效果图
05
和宁文华府即将首开的洋房产品，您觉得跟市面上传统的洋房产品相比，它有着怎样的优势和亮点呢？
丁建刚：洋房不是一个非常明确的概念，原来我们把五六层的叫洋房，现在很多项目都把6层做成叠墅了，一跃二、三跃四、五跃六等等，七八层也可以算洋房，电梯房。坦率的说，在市中心这样的高度，这样的密度，就不太多见，主要是高度。很多人还是有这样一些情结，就是不愿意住得太高，不愿意电梯过于密集，所以对洋房还是有些青睐。洋房和高层相比，第一，它是得房率比较高；第二，我看到它的户型设计，因为洋房得房率比较高，比较薄，比较宽，它的户型能得到比较舒适的户型。
我看方的户型可以做到非常舒适的三房两厅两卫，阳台是两个开间的阳台，整个朝南开间超过10米，其中2个开间是阳台，还有飘窗。户型的最大特点就是宽、薄，这个特点在方户型中也是一样，四房两厅两卫，可以做到四个南开间，包括客厅在内，南开间尺度超过14米，也是两个宽度的阳台，还有一些飘窗等等。所有的卫生间都有采光，户型上的优势是整个洋房产品最大的优势。
和宁文华府洋房建面约方户型图
和宁文华府高层建面约方户型图
06
在您看来洋房类产品会不会成为杭州今后高改市场上的新趋势呢，买这种产品时候，购房者需要注意哪些方面呢？
丁建刚：不会是一个主流趋势，因为供应量比较少，现在的容积率都比较高，所以在一个楼盘中能够做出部分洋房就已经比较难得了。绿都金科和宁文华府做了10幢洋房，这个量算是比较大了。需求量是很大的，很多人内心还是需求的，但供应只是在一部分楼盘中有，特别是在市中心那就非常少了，有一些在郊区一点的，在叠墅的后面之类有一点洋房，但在市中心洋房确实越来越少了。特别喜欢洋房的这样一些人，有很多人就专门要买洋房，不愿意住高层的。我认为根据自己的实际能力和喜好来选择，如果说确实不愿意住高楼，甚至有恐高症等等，不愿意大量的人电梯使用比较频繁，这类人也不愿意住得太高，当然就可以选择洋房。洋房的价格略贵一些，另一部分人愿意也好，不愿意也好，就只能选择高层。
和宁文华府示范间客厅
和宁文华府鸟瞰区位图