来源：风财讯
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“广州久违的烟火气，回来了！”11月30日下午，与寒潮带来的“速冻模式”相反，广州人们开启了“兴奋模式”，奔走相告着解封动态。
紧接着这两日，街坊们都兴高采烈地忙着约饭、出行、理发、堂食等等，而此前关停许久的餐饮店、健身房也开始有序复工复产，大街小巷逐渐恢复车水马龙、行人如织的热闹景象。
然而就在多数人被解封的“烟火气”所抚慰之时，仍有不少关切的目光落在海珠康鹭片区。近一个月以来，广州本土新增感染者绝大多数就分布在该片区，且病例数仍处高位。
为什么该片区会成为本轮疫情传播的重点区域？从区域特点来看，这里以城中村和专业市场为主，“握手楼”较多、楼栋密集、人口密度高达10万人/平方公里，空气流通受阻，造成气溶胶传播，加剧了防疫难度，这才造成此前疫情传播的严峻形势。
眼下虽然本轮疫情防控迎来了新的转折点，但网友们依然期盼海珠康鹭片区能迎来焕新良机：“城中村民生难题待解，旧改动作何时出现？”
事实上这片旧村并非无人问津的“野孩子”。早在年初，合生创展和珠江投资先后拿下凤阳（康乐村、鹭江村）旧改和五凤经济联合社（沙溪、五村、泰宁）旧改，总投资金额分别约.67亿元和.9亿元。
至今将近两年时间过去，这片完成招商的旧村却是“雷声大雨点小”，仍然卡在片策方案迟迟不动。
叠加本轮疫情影响，网上集中兴起对城中村旧改的热议，敦促着开发商们加速推进旧改工作。而手握优质土储的两位“隐形地主”，也再次被舆论推向幕前。
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“隐形地主”的地产布局：
“珠”联璧“合”，绘制朱氏家族商业版图
海珠康鹭片区引进的旧改资本方合生创展，一向是市场公认的“旧改大户”。年创始人朱孟依赴港创立合生创展后，不断跑马圈地扩大土地储备。
年合生创展销售额突破亿元，成为国内第一家迈过百亿关卡的房企，与恒大、碧桂园、富力、雅居乐并称为房地产界的“华南五虎”。彼时万科董事长王石更是对其给予了高度评价：“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”
年金融风暴后，房地产进入“小盘开发、高速周转”时代，而合生创展采取的“多囤地、慢周转”的开发模式明显受制。随着越来越多土储积压未开发，合生创展销售额一度难以突破第二个百亿目标。
直到年合生创展才顺利“过关”，全年销售额达到.58亿元。而这期间，万科已发展成六千亿级房企，碧桂园则以.3亿元登上中国房企销售额榜首。
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虽然合生创展发展放缓，但朱孟依在广州创办的珠江投资却迎来了发展机遇。在合生创展专注全国扩张之时，珠江投资的发展策略却更为聚焦，长期深耕珠三角地区，本土化色彩更为浓烈。
自创立首年底价拿下广州市天河区大片农田并开发建设成华景新城后，珠江投资在广州地产开发界便名声大噪。随后，骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、暨南花园、华南新城等十多个大型项目接连面世，进一步巩固了“珠江系”在广州的地位。
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随着时间推移，年朱孟依开始从幕前转向幕后，其一手创办的合生系与珠江系正式迎来二代接班的新局面。
经过多年的历练，次子朱伟航接任珠江投资董事长，小女儿朱桔榕则接任合生创展董事会主席；而长子朱一航则弱化了“地产二代”色彩，通过珠江投管“入局”电竞、新能源汽车等多元赛道。
“朱二代”们进场后，合生创展继续发挥“航母”的托举作用，而珠江投资和珠江投管则在不同赛道上开展投资发展，将家族生意发扬光大，开启了新“朱氏三杰”的商业时代。
土储大户的旧改雄心：
楼市阴霾下追求“逆势增长”
在华南地产圈摸爬滚打数十年里，合生创展保持着保守派的经营风格，这既为公司带来了风险敞口较小的优势，但同时也受制于“小而美”的发展难点。
从父亲朱孟依手中接过合生创展后，金融专业出身的朱桔榕，发挥了敢于冒险、大胆果断、积极进取的行事风格。即使面对疫情爆发和政策调控收紧等状况，朱桔榕依然逆势而上，大刀阔斧地布局旧改市场。
合生创展董事会主席朱桔榕。图源网络
“年达到亿元业绩，每年保持30%-50%的增长率。”在这一目标驱动下，年以来，朱桔榕斥巨资接连拿下多个百亿地块。
其中斥资.6亿元拿下北京丰台区分钟寺等4宗地块；以.67亿元投资金额代价接手广州“最贵”旧改（凤和康乐村、鹭江村），这一数字甚至比合生创展同一财年营业额还要高。
从土地储备来看，近5年来合生创展的土储合计都稳定在万平方米左右。另外，年合生创展毛利率为43%，其中地产板块为45%；虽然去年亿元的销售额依然没有达到亿元的销售目标，但是保持高位的毛利率，让合生创展的盈利能力在行业多数退势背景下“逆势增长”。
另一边，朱伟航执掌的珠江投资，则以合作企业的身份入局合生创展旗下多个广州旧改项目，目前二者合作开发的旧改项目有5个，改造面积超公顷，投资改造总额超亿元。
其中在增城区瑶田村的旧改项目中，珠江投资就搭上合生商业的“便车”。在广州合生汇落址于瑶田村周边后，年在项目建设期间，珠江投资便瞄准机遇，开始推进旧改的前期工作。
直至今年，珠投正式以亿元成为瑶田村（新围、龙塘、东联、西联）旧村改造项目正式合作企业，项目将以数字文化创意为主导产业，并承诺5年内创建1家市级以上文化产业示范园区（基地）。
除了合作开发外，珠江投资也热衷于独自操盘旧改项目，不仅豪掷亿拿下海珠区五凤村（沙溪村、五村、泰宁村）旧改项目，紧接着又乘胜追击以总价21.7亿元竞得增城区荔湖街一地块。
然而对比合生创展“求新”的土储特点而言，珠江投资的不少土储资源都是10年前便收入囊中，期间新增土储数量有限，有囤地“惜售”的迹象。直到近几年，珠江投资才又从各地土拍中渐多露脸，陆续新增土地储备，但扩张速度依然不及合生创展。
近年来，合生创展与珠江投资如同“航母”与“舰载机”的存在——前者并驱地产、商业、合生活、基建、投资“五辆马车”，施展多元业态来优化布局；而珠江投资则将触角伸向大型能源和基础设施投资。
二者都青睐于将产品项目布局在一线和热点城市，以科技赋能创新优化产品结构，以量价齐升来保障销量与利润共增长，这或许是“航母”与“舰载机”在行业大潮之下谋求的新发展方向。
康鹭城中村旧改亟待加速
业内人士：提升民生配套是关键
从当前合生珠江系旗下的项目来看，其深耕以旧改为主的存量市场，体量大带来高盈利机会，但与此同时也会在改造时面临着许多重点难点，这也是许多房企跟进旧改周期较长的原因。
以本轮疫情高发区海珠康鹭为例，当地凤阳经济联合社是如何评价其建设面貌的？
网传该片区综合治理告知书显示，由于前期规划的欠缺以及来穗务工人员的大量积聚，海珠康鹭片区存在以下几个问题：
（1）基础设施建设滞后、道路狭窄，存在较大的消防安全隐患；
（2）此外人口密集，日常生活垃圾较多，保洁及垃圾转运力量不足，导致环境”脏、乱、差”问题普遍存在；
（3）由于握手楼林立、空气流通不畅，加快病毒传播扩散速度，大大增加疫情防控难度；
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将上述问题分类来看，涵盖了消防安全、环境卫生和疫情防控等方面。此前公开报道显示，中大纺织商圈及周边区域还被广东省政府列为年度全省第十批火灾隐患重点地区。
而这些遗留的问题亟待合背后房企合生珠江系积极介入，根据后期片区策划方案编制推动旧改进展，优化当地居民的生活环境。
一名不愿具名的业内人士表示，通常优质房企在介入推动旧改时，会更加倾向于长期发展的思考，也就是考虑如何将企业商业版图涵盖的多元产业资源引入至待改造片区，实现焕新城市面貌、优化居住环境、推动产城融合等多位一体的协同发展格局。
“这很考验房企的长期营运发展以及产业资源协同能力。要撑起一个区域的未来，背后需要多方努力。而优质房企具有较为成熟的产业资源体系以及项目开发经验，同时也更能得到政府部门的信任，有助于推动产城融合。”
广州大道。图源视觉中国
尽管海珠康鹭片区尚未出台具体片策规划，但从合生珠江系综合发展来看，集团在经营地产主业之余，也在不断拓宽多元业务版图，积极参与城市生活消费的运营发展。
这样一来，在城市转型升级的改造过程中，合生珠江系的产业资源优势便能精准匹配到康鹭片区生活配套品质提升需求。
例如朱孟依的长子朱一航目前实际控制着珠江投资旗下全资控股广东华厦电力发展、广东珠江公路桥梁投资、广东华夏能源投资、广东珠投资产管理、深圳珠江煤炭发展等五家重资产公司，涉及大型能源与基础设施投资等。
在开展康鹭旧改工作时，合生珠江便能通过引入集团旗下的基建、大型能源等优势，例如大力推动综合能源的利用，提前进行节能设计，从而让项目达到绿色建筑的标准，提升项目居住品质。
在提升项目建设规格之后，合生珠江可以将旧改触角进一步延伸至商业配套领域，例如在肉菜市场改造升级的基础上，有望引入商业、合生活等高端资源，以助于未来吸引更多高精尖人才定居，从而提升片区经济发展和社群圈层能级。
除了商业配套外，考虑到当前康鹭片区存在道路狭窄、出行不便等民生问题，合生珠江系通过扩宽、拉直片区道路，打通与周边市政路的连接，沿路增加大量绿化等措施，实现城市面貌改善。
航拍广州海珠区。图源视觉中国
对于海珠康鹭片区旧改前景，凤凰网房产湾区智库专家、广东中原地产项目部总经理黄韬分析道：“旧改意义本身在于相对存量市场行为来平衡供应量，以避免过度依赖增量市场。康鹭片区很大概率会成为未来的区域中心，通过改造达到上述平衡点，同时在市场化改造路径下，也能实现开发商、原居民、政府以及市场买家等多方共赢。”
“实际上，广州现采取的一区一策、一村一策等就是合理妥善的，以实际出发，最后便能通过改造来融入区域或中心调整发展，但这是需要时间去检验，需要市场去调节运作。”黄韬说道。