对于渠道和城镇化之间的问题，其实也是存在作用力之间的关系。城镇化是随着经济规模增长模式下，快速建设各个城市的必经之路。从城镇化本体来说，城镇化首先解决了城市发展速度，基础建设快速上马，短短的几年时间就解决了交通、教育医疗等等的城市配套，同时又解决了农村过剩劳动力向城镇转移的问题，也终极改善了很多落后区域的人民生活品质，在房地产市场城镇化起到了推动的引擎作用。渠道和城镇化之间的关系，很多同行认为这个命题过于遥远，渠道是劳动密集营销的一种表现形式，而城镇化是国家经济发展的重要组成，这两者之间关系看似不怎么明显。
图片来源网络大家对渠道的产生和兴盛都是基于地缘客户的减少因素，观察一下渠道的产生大家就会发现一个城市中渠道最为盛行的区域往往并不是城市核心而是周边的新区或者远郊，城市规模在扩大，往往一届地方政府上任之初都会考虑到土地财政在任期的支撑因素，而土地的整理与出让之间的利润也就是我们所说的财政收入，所以整理成本与出让利润之间两者哪个区域潜力大，就会优先发展哪个区域，那么新区、远郊的大规模土地出让就会成为某一个时间段土地出让市场的焦点。一级土地出让市场就会联动到二级开发市场，开发商毕竟是土地出让的终端，那么短时间内大规模开发并同时大量上市商品房是不可避免的。开发商在过去的十年都在追求资金周转的速度，营销主要针对的是现金流，过程利润、税筹利润、金融利润都是通过开发周转的速度来实现的，这种从土地出让到开发销售的模式已经成为的了主流。
我们再看一下开发商的营销，开发企业其实是依靠政策节点周期之间的空档来实现赢利的，城镇化在规模经济的发展模式下，对于地方政府和开发商都是起到了引擎作用。那么我们的客户从哪里来，一个区域不论怎么搞城镇化，其实客户只存在三种形态，其一有实力改善居住条件的客户，也就是我们所说的城市精英阶级。第二城镇化进程改良的客户，例如一些拆迁户和农村已经实现富裕的阶层，第三，外来就业的提升生活质量和落户需求的人群，这三个客户群体也就构成了城镇化红利的主力购买客户。
图片来源网络但问题又出现了，新区或远郊在土地出让阶段就基本上形成了规划指标的相近因素，那么所谓的产品差异化其实不容易实现，所以出现了社区规模以及配套同质、产品相似、地理位置一样的状态，跟随而来的是价格，大家的价格都受到产品力的制约，一些城市对销售价格的上限也是有着明确约束的。此时开发企业又都站在了同一起跑线。客户指向和价格指向都处于均衡的状态，那么关键因素就是需求的市场放量了。
渠道营销就是基于这些符合因素而导致的盛行，首先是客户范围狭窄，同质竞争客户形态几乎一样，其次是竞争激烈，成品价格开发企业其实都没有多大的改善空间，另外是时间机会，开发企业的周转模式也就意味着同一区域内的规模巨大。
图片来源网络渠道的兴起已经是城镇化放缓的房地产市场表现。地缘化客户是开发商必须争取的客群，但地缘化客户可以通过项目的阵地氛围和当地的口碑传播来获取信息，当市场饱和的状态下门市到访量明显下降，而深层次的问题在于当地客户已经出现了饱和。而城市有实力或精英阶层往往处于投资和改善的购买目的，同质化的产品不一定符合他们的需求，差异化产品又各有各的销售通路，如果是投资那么受到的金融杠杆限制和购买条件限制，对赌一个新区其实风险还是很大的，所以我们往往发现城市中其他区域客户也存在严重的地域限制，项目周边临近的区域接受程度更高，而城市与项目稍远的区域购买力是不足的。剩下的还有外来客户，新区的产业发达外来人口多，那么销售也就不成问题，但是之所以称为新区就是刚刚开始开发的区域，外来者的数量和购买因素是否符合预期也是重要的构成因素。
渠道本身是劳动密集营销，城镇化放缓必然构成了市场的饱和，当地缘化客户减少的时候，渠道营销必然兴盛。开发企业要考虑城镇化与开发之间的关系，当一个地区渠道营销表现过于活跃的时候，这个区域是否具备开发优势，需谨慎对待。