来源：民生证券
导读
城中村改造目的是优化人地关系。在存量住宅供给和潜在人口流向的现实约束下，拆除重建之后的城中村，未来或有的三大方向。
要点
城中村改造讨论引发热议，然而大部分研究聚焦于数据测算，鲜有探讨城中村改造本质？本文尝试从人地关系视角，探讨城中村改造的层次以及可能路径。
我们理解城中村改造本质上是处理城镇化进程中的人地关系。
城中村改造未来采用何种模式，转化成何种类型住宅，关键不在于现在城中村面积几何，关键取决于城镇化新阶段（亦为人口向大型城市集聚）居民的潜在需求。
城中村改造目的是优化既有城中村住宅，激发出更大土地价值。土地的价值不在土地本身，而在乎土地之上人的经济活动，在乎人的生产、创造和需求。即城中村改造本质上是重塑大型城市的人地关系。
城中村改造，所有的理解、匡算和预测，首要前提是理解人的潜在需求。
大型城市中未来居民仍有三大改造需求，分别对应三种既有的现实模式。
城中村改造目的是优化人地关系，城中村改造过程也是城中村价值发现过程。
城中村改造有三重价值发现。
一是改善城中村老旧住宅品质，改善民生福利；
二是满足商业住宅需求，市场再定价城市土地价值；
三是满足租房需求，平衡民生福利和城市土地商业价值。
三大改造需求衍生出三种不同的改造模式。
模式一，民生公益类项目运营，满足老旧住宅品质提升需求。
模式二，市场化商业运营，满足商业住宅需求。
模式三，市场化运作和民生保障相结合，为满足租赁住宅需求。
存量住宅供给和潜在人口流向的现实约束下，城中村改造内含三个层次。
针对21个特大和超大型城市，我们首先测算各城市当前存量住宅是否充裕，再根据当前既有存量住宅供需结构，我们将城中村改造划分为三个层次。
层次一，当前存量住宅供给不足城市，当前有必要对城中村进行拆除重建。
当前存量住宅供给不足城市，城中村有拆除重建需要，按此测算近期可拆除重建的城中村套数上限约为万套。若进一步将口径收窄，存量住宅供给不足城市，只有核心地区城中村可在近年拆除重建，则窄口径测算拆除重建城中村万套。即，理论上这套城中村，当下便有拆除重建的需要。
层次二，未来人口流入为目前存量住房过剩城市打开的新的潜在需求。
存量住房相对充裕城市（以郑州、青岛为例，套户比1.2），核心地区之外城中村，拆除重建的商业价值偏低。
但若考虑到河南、山东总人口众多，未来省内人口或仍郑州、青岛集中，则未来青岛、郑州非核心地区的城中村，或许也有拆除重建需要。
层次三，人口流入有限且目前存量住房过剩地区，城中村拆除重建的必要性低。
拆除重建之后的城中村，未来或有的三大方向。
当前存量住宅供给不足（套户比1）切租赁热度较高地区（广州、深圳、东莞），城中村拆建之后，可重点