近两年，我国楼市呈现出明显下行趋势，无论是成交面积还是成交额，均大幅低于年之前水平，与此同时，部分房产泡沫开始破裂，尤其是一线城市的学区房，跌幅最高已超过40%，超乎投资者想象。
楼市表现出巨大落差，与过去对房地产的大力支持不无关联，这些“支持措施”中，最为明显的是信贷支持，年我国地产开发贷款余额还不足2万亿元，现如今达到达到1万亿元，16年时间里，金融对房地产开发的支持力度翻6.5倍，庞大的资金支持，使得房地产上下游产业也水涨船高，对老百姓而言，最深刻的印象便是房子能保值还能增值，然而如今对房地产融资支持明显减弱后，房价不涨反跌，对此，业内人士评估，明年起，要做好房产“贬值”准备。
明年起，要做好房产“贬值”准备？曾经有一位经济学家曾提出“影响房地产的三要素”理论，即金融、土地、人口，这三个因素都能单一地对楼市造成巨大影响。
首先是金融方面。过去金融对房地产关爱有加，却导致房企屡屡触碰红线，部分房企看似规模庞大，实则内部极度空虚，一旦缺乏银行输血，就会导致房企面临生存危机，恒大就是活生生例子，国家发现负债过高的房企迟早要面临“暴雷”，长痛不如短痛，索性让这些房企在暴雷之前提前自救，迄今为止，金融方面也没有对房企施怡以援手，没有了金融灌水支持，房企最终只能依靠卖房回笼资金。
其次是土地方面。时间进入年后，土地市场也出现明显变化，不仅是土地出让收入下滑，地价也出现下调趋势，比如济南市发布的《年度济南市中心城区城镇基准地价更新成果》指出，基准地价Ⅰ-2级区片地价最高从元/平方米下调为元/平方米，楼面地价最高从元/平方米下调为元/平方米，Ⅱ级和Ⅲ级住宅基准地价也统统下调，地价下调的背后，是房企拿地疲软和房企拿地实力变弱，换言之，房企余粮不足倒逼地价下调。
最后是人口方面。我国在2年首次经历人口负增长，我们习惯性的认为是疫情原因，医院孕妇建档数据显示，年的新生儿出生数量将不足万人，总人口依然面临负增长态势。除此之外，老龄化现象仍旧突出，截止到目前为止，全国60岁以上人口数量达到2.8亿人，占比临近20%，一边是新生儿出生数量继续下滑，另一边是老龄化现象显著，从人口对房地产贡献角度来看，很难支持房地产继续保持高速发展。
由此可见，无论是金融对楼市的支持，还是土地市场对楼市的影响，亦或者是人口对楼市的影响，无疑不表现出楼市黄金发展周期即将落幕，随之而来的缺失住房过剩、购房需求减少，加上保障性租赁住房兜底居住问题，接下来难免会出现房产贬值情形，伴随着2大信号出现，房子已不再是投资工具。
信号一：二手房全面进入“下行通道”国家统计局最新发布的年6月70城二手房价格指数显示，一线、二线、三线城市的二手房同比变化分别为-0.4%、-2.4%、-.4%，值得注意的是，5月份一线城市二手房还同比上涨0.4%，短短一个月时间，一线城市二手房就转为下跌，表明投资性房产已全面进入“下行通道”。
一直以来，二手房市场都是房产投资最真实的一面，70个大中城市，二手房价格下跌的城市数量高达6个，可见楼市行情并不乐观，导致二手房价格下降的因素，主要有2点：
第一、二手房挂牌量激增，加上市面上的新建商品房，以及部分大城市的保障性租赁住房，导致房子过剩越发明显，二手房市场早已沦为买方市场，即便是精装修、地段优越，也难以避免需要降价甩卖。
第二、二手房贬值速度开始加快，市面上的大部分二手房，其居住优势并不高，大多存在居住密度高、户型设计传统、采光差、所处交通拥堵等问题，恰恰这些都是目前买房人比较