嗯，其实挺早就想说这个了，主要是楼盘定价的事情，即一个楼盘一些房源卖什么价格是受什么东西影响，毕竟对于大多数而言，价格还是最敏感的。
简单想了想，楼盘定价的影响大概分为前端和后端，前端主要是拿地阶段及拿地之前，从成本利润方面考虑，后端主要是销售期，从销量方面考虑。
前端基本上是房产公司市场开发投资相关部门的事情了，比如要出让某个地块，感兴趣的地产开发商会根据地块性质和指标做出相应的开发项目计划，当然了，做计划的时候也是规划做什么产品的过程。
简单点来说，看看某个地块可以做什么产品、做多少产品，货值大概能有多少，再就是结合地价情况。
一般而言，都会提前获知地价情况，起始价格，起始楼面价，这么一来，就能大概有个数，要开发什么产品，根据楼面价来说，可以有多少的利润空间，值不值得来做这个项目。
可能我说的过于简单，考虑计算过程会略复杂一些，出让地块也不傻，周边什么情况，房价如何，地块价格怎么定，都是有数据支撑，有价格做参考对比的。
有一种情况除外，就是多家竞拍一个地块，会出现溢价率的情况，不过各家也早就做好心理准备，上限是多少，这种情况在近年的威海基本上不会出现，毕竟目前威海的地块大多数都是“先谈后买，“附加条件”。
说完了前端，咱们再说说后端，也就是最关键的项目价格怎么制定。
后端本身是个变化的，首先是首开价格，这个价格的制定需要考虑太多的因素，大方向主要考虑两个，一是市场行情，二是竞品情况。
市场行情很好理解，就是开盘的时候市场是好是坏，当市场一般的时候，那么操盘者就要降低心理预期，别把价格拉那么高，毕竟还得看市场“眼色”。
当市场大热上扬的时候，那么定价就会不要脸的直接往高了拉，以上这些都很好理解吧。
市场行情之外就是竞品情况，考虑的就是你要开盘的时候周边是什么现状，看看人家竞品卖什么产品以及卖多少钱，然后对比一下就大概知道自己的项目应该卖多少了。
除了新盘竞品之外，就是周边二手房价格了，在目前的威海，大多数新盘除了交付时间问题，在其他方面基本上都可以“吊打”周边二手房，品质、品牌、户型、园林绿化等等各方面“吊打”，当然位置一般而言会略逊色一些。
基于以上，市场行情、竞品情况，那么一个楼盘基本上就可以锚定自己的首开价格了。
首开之后就是常销阶段了，这个就更需要考验操盘者的微操作了。
通过不断的活动加持再加上各种营销手段，在不同时期做出不同的价格，整体而言，一个盘的价格走势分为两条线：大曲线和小曲线。
大曲线就是贯穿始终的价格走向大趋势，这个主要是受市场行情影响，市场好就往上走，市场弱就维持相对直线或者往下走。
小曲线就是操盘者的微操作，有的盘的有些房源价格波动起来就是个小曲线，一两个点的差异很常见，差不多的房源不同人买差个一两万也是非常正常的。
这就是微操作，具体讲就是什么节日出什么营销手段，再加上各种捆绑营销，车位和储藏室都是工具嘛，必要的时候都可以加以利用。
还有就是竞品对手的情况，对方要加推或者出了什么活动，操盘者要立马跟进，做出相应的销售*策“回应”。
对于消费端的购房者而言，总希望买的是最便宜的，总也担心买完是不是会降价，毕竟对于动辄一两百万的房价而言，一个点的差距就是一两万元，这一两万也够很多人攒一段时间了。
不过能买到绝对低点的几乎很少很少，毕竟谁也不知道何时是最低点，购房者不知道，楼盘操盘者也不清楚，于大多数人而言，能买在相对低点就算一种成功了，毕竟前几年的高位入场者现在还在那扛着呢，和那些人相比，这两年的购房者还算低点。
曾经我也问过大哥一个问题，楼盘定价到底是更考虑前端成本利润情况，还是考虑后端市场竞品情况呢？
个人可能更倾向于后者，一个楼盘现在卖什么价格，主要得考虑现状，即市场行情和竞品情况以及周边二手房价格。
希望一些楼盘操盘者也务实一些，毕竟威海近年“高开低走”的楼盘我见的太多了，市场啪啪打脸之后还是得“跪”。
利润再高没有销量作支撑，还是白搭。
以上只是作为市区流量盘而言，不代表所有哈。
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