“买卖不破租赁”的例外
对风控策略的影响
名词解释：买卖不破租赁“买卖不破租赁”是民法上的重要制度约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条款充分保护了承租人的权益。在现实生活中，租客在租下一套房子后，租赁合同尚未到期时，如房东将该物业出售给其他人，并强行要求租客搬离的，在法律制度上，是不支持房东的行为的。
从该法律条款的约定看：即出租人和承租人订立了租赁合同，在租赁期间，出租人的权利和义务关系如下：
1、出租人有权将自有物业出售给第三方；
2、第三人作为买受人可以通过购买方式取得该房屋的所有权；
3、该物业存在的租赁关系不能消灭，新取得物业所有权的业主必须承认该租赁关系；
4、新的房东有义务履行原租赁合同，不得以房屋买卖为由破坏原有租赁关系，也就是新房东也不能把租客赶走。
为什么要规定买卖不破租赁
法律之所以这么规定，最主要的原因就是为了保护市场经济秩序的稳定。在我们国家的经济社会的运行过程中，法律的最基本目的，就是要保护市场的稳定，并促进合法的经济交易，这样才能使经济活动繁荣起来，社会才能发展进步。试问，如果租赁合同受到买卖合同的影响，那么当租客租房时，就要时刻担心业主会不会把房子卖掉，新房东会不会把自己赶走，即使签订了租房合同，也没办法起到保护租客的权益，那么租房风险大大增加，在这种情况下，租客不敢租房，房东租不出房子，是不利于市场正常运转的？
不适用“买卖不破租赁”的特殊情形
虽然原则上，房屋租赁合同受到这一条款的保护，但是在特殊情况下，买卖也是可以打破租赁的：
[1、房屋出租前已经设立抵押权的]
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》规定，房屋在出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，以及房屋在出租前已经被法院查封的，不受该原则的限制。通俗点讲，就是房主先把房屋抵押给第三方，然后将房屋出租给租客，那么当房主无力还款，第三方变卖该房屋来实现自己抵押权，这个时候，新的房主，是不受房屋租赁合同限制的，只要新房主不想租了，租客必须搬离。
[2、租赁形式抵偿债务的，不适用“买卖不破租赁”原则]
根据最新判例：《焦作解放农村商业银行股份有限公司、焦作市易恒贞文化产业有限公司申请执行人执行异议之诉再审案》，从该案证据材料看，借款人于年2月8日前借给债务人万元。由于债务人没有能力偿还借款，由购买债务人所有的嘉年华项目的易恒贞公司负责偿还借款人的借款。后由于易恒贞公司运营资金紧张，与借款人签订涉案《房屋租赁合同》，该公司以20年的租赁权抵偿借款人的欠款。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该案中，易恒贞公司以涉案房屋抵偿借款人欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。
目前在红本抵押、赎楼等融资业务中，相应风控策略之一是设计要求借款人办理相关租赁合同。但从以上2种情形看，风控策略的制定要注意规避可能出现的上述情况。要确保相应租赁合同在法律和判例上更有利于保护借款人的权益。
实际操作上，应该要求签定租赁合同早于抵押合同；应该避免租赁形式抵押债务的保证措施。
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