本文约字
阅读需要12min
（本文作者：潘植强）
经过年以前的苦熬发展期、-年的抢滩上车期、-年的跑马圈地期，当前冷链物流行业表现如下：
市场现状：一线城市供不应求、二三线城市有
“晴”有“雨”
截至年6月底，全国冷链物流冷库市场
总面积.26万m2、月租金85.27元/m2、
空置率13.87%，年上半年呈现“总
面积增长约45.88%、月租金下滑了6.92%、
空置率上升了3个百分点”。
竞争格局：涉及6类主体参与，百强企业集中度
仅为16.21%
梳理当前，行业已有“空港冷链运输类、传
统物流转型类、物流地产开发类、生产厂商
自营类、电商超市自建类、传统地产跨界类”
6类参与主体，形成了“1+2+3”梯队格局；
截至年底，百强企业集中度仅为16.21%
，行业分散度极高，虽入局者多，但当前
暂未形成行业垄断。
行业痛点：行业当前有前景，但能做的不想做、
想做的做不了
一方面，产地库租金低、回报慢、冲击大，
资产回报率仅在3%左右，能做但不想做；另
一方面，1线城市虽然需求大，资产回报率在
5-7%之间，但供给端对冷库用地卡得非常紧，
想做但做不了。
·经上述研究，初步结论如下：
当前行业面临“花团锦簇”与“烈火烹油”交织局面，处于蓝海前景下的等待开窗期，并非是竞争激烈，而是一线及强二线城市供地卡紧；以下3点将有望改变这一局面：“市场蛋糕还远远没有做大”“冷链运输比例上升成必然”“一线城市卡地势必有所放松”。
作为物流行业细分市场之一，在-年这4年间，“冷链物流”连续登在中央一号文件中；从整个产业链来看，冷链物流行业当前包含：
·上游“设备材料”环节，包括冷藏车、冷库/冷藏集装箱、冷机等设备；
·中游“仓储运输”环节，包括运输环节、仓储环节，以及包装、分拣等其他环节；
·下游“行业应用”环节，包括食品行业、医药行业，以及花卉、化工等其他行业。
由于“冷库（仓储）”及“物流（运输）”是关键所在，因此当前业内所提“冷链物流”多指中游“仓储运输”环节；下文如无特别说明，所提“冷链物流”均指中游环节。
此外，在中游环节中，因从事业务（冷库或物流）不同，形成了3类业务类型：
·仓储型：从事低温仓储业务为主，为客户提供存储、保管、中转等服务；
·运输型：从事干线运输、区域配送以及城市配送等物流运输业务为主；
·综合型：从事“仓储+冷链”两类综合业务为主。
表：冷链物流产业链及其部分代表企业
注：根据公开资料，由金地产业研究院编制。
作为“冷链物流”发展支撑之一，冷库（仓储）至关重要。截至年6月底，总面积.26万m2、月租金85.27元/m2、空置率13.87%，这3组中物联冷链物流专业委员会统计数据，概括出了当前全国冷链物流冷库市场整体全貌。
中物联冷链物流专业委员会，由国家商务部、农业部支持，民*部批准设立的全国性冷链物流行业组织；在统计上述冷库面积时，剔除了全国供销合作社系统下属冷库，物流企业自用冷库，以及依托民房、旧厂房及仓库改造而成的“农民库”。
其实，当前“冷链物流”并非一个新话题，在我国发展早就有之；年之前，受“农民库冲击”以及“标准不规范”影响，其发展一直不温不火：
（1）农民库冲击。在早期冷链中，行业