◎文/克而瑞研究中心
文末下载PDF完整版
■■■9月，房地产市场下行压力加剧，成交同比跌幅扩至25%，青岛、桂林等再现售价近乎腰斩的“工抵房”，之前的热点城市惠州更是出现了零首付、购房返现等营销手段。土地市场同步转冷，第二批集中土拍普遍惨淡收场，不仅溢价率大幅下滑，青岛、济南、天津等底价成交常态化，且流拍率高企，长春、福州、济南等平均流拍率皆超30%。新增供应环比增6%同比锐减41%京深等一线城市环增四成
9月房企推盘积极性略有回升，本月28个重点城市预估新增供应面积万平方米，环比上升6%，同比保持回落，降幅达41%，显著不及去年同期。
一线城市供应阶段性放量。4个一线城市9月供应面积为万平方米，环比大增39%，同比下降33%。北京和深圳多项目集中入市，环比分别上涨73%和%，其中深圳预计9月新增供应达平方米，同比增35%。广州供应面积继续收窄，同、环比分别降34%和3%。
热点二三线城市供应规模略有回升。24个监测城市9月合计供应万平方米，环比微增1%，同比下降43%。房企普遍加快在重点城市的推货节奏和力度，杭州、武汉、成都、南京、和苏州等核心城市9月预计新增供应规模均超万平方米，仅徐州、西安、厦门、济南等少部分城市因调控新出等缘故环比回落。同比来看，长春、宁波、常州等城保持增长，市场景气度不佳下多城供应规模处于历史较低水平。
新房成交同环比继续双降且跌幅扩至25%昆明、南宁和莞佛等同比腰斩
9月典型城市商品住宅成交热度延续上月回落态势，传统“金九”黯然失色，28个监测城市预计成交规模达万平方米，环比下降7%，同比降幅持续扩大，下降25%，较年同期降幅也有17%。
一线城市楼市阶段性回落。9月预计整体成交新房万平方米，环比下降23%，同比下降36%，较年同期增长2%。深圳9月虽迎来了供应放量，但受二手房指导价*策影响改善换房客户锐减，成交表现同环比回落。上海、北京则受制于新增供应规模不足，受制约下购房需求难以充分释放，成交面积同比分别降45%和27%。
二三线城市成交量稳步回调，24个监测城市9月预计整体成交万平方米，环比下降4%，同比下降23%，降幅显著扩大。半数以上城市同环比齐降，各城市分化持续加剧：重点城市保持“高热”，厦门、成都、合肥、济南、杭州成交面积较年同期上涨3成以上；武汉、西安、宁波、南京等规模环比再增。其余城市楼市下行压力加大，如南宁、昆明、长春、福州等市场动能明显转弱，规模同环比及较年同期均有不同幅度下降。
库存8成以上城市去化周期拉长但近半城市仍不足12个月
9月热点城市受新房成交规模进一步缩量影响，短期供过于求和库存积压情况加剧。一线城市中广州、深圳供过于求，深圳供求比达3.3；二三线城市中过半数重点城市供求情况劣化，如长春、徐州、昆明等供求比已大于2。
就存量及消化周期而言，宁波、常州、徐州、长春环比涨幅超5%，成交缩量下长春、徐州、昆明、青岛、佛山等城库存消化周期超18个月。可见受信贷*策影响下居民按揭额度缩减、房贷放款周期拉长、房贷资质严格审核等均对购房者购买力和购房情绪造成较重打击。
成交结构中低档、中小面积成交占比上升上海中档占比上升11pct
从价格段分布来看，低档产品占比上海、北京分别下降7、1个百分点，深圳持平；中低档产品占比上海、北京、深圳分别上升4、3、14个百分点；中档产品占比上海、深圳分别上升11、12个百分点，北京下降5个百分点；、中高档产品和高档产品上海下降8个百分点，北京上升4个百分点。从面积段分布来看，90平方米以下产品占比深圳上升10个百分点，北京、上海持平；90-平方米产品占比上海、北京均上升5个百分点；-平方米产品占比上海、北京、深圳分别下降1、2、5个百分点；-平方米产品以及平方米以上大户型产品成交占比上海、北京、深圳分别下降4、2、2个百分点。二手住房成交“6连降”且同比锐减48%深杭厦等皆创年内新低
年9月，二手房市场整体规模持续回落且增速加快，10个重点城市共计成交万平方米，环比再降23%。基于去年同期楼市火爆行情延续，同比回落高达48%，同比年也跌幅收窄至26%，基于目前全国二手房市场多个热点城市调控持续加码，整体市场热度仍在持续走低。
具体到城市来看，10城环比表现普遍回落，仅南京同比增长32%市场坚挺，北京、大连、杭州、青岛、厦门环比回落30%左右，其余城市均有不同程度下跌。同比来看，10城表现全面回调，10城成交规模同比均下降3成以上，其中深圳长期市场低位运行，同比回落78%，三季度杭州、青岛市场显著回落，本月同比跌幅扩大至7成以上，其余城市均有不同幅度回落。
当前全国主要城市二手房住宅市场已进入全面调控时代，“二手房指导价”、“信贷收紧”等严苛调控持续加码，考虑到当前成交规模已处于较低水平，预计后续将保持稳中微跌走势。
土地市场二轮集中土拍普遍遇冷溢价率创新低、流拍率高企
截至9月27日，全国城经营性土地成交总建面万平方米，环比下降5%，同比下降60%；成交总金额亿元，环比增长72%，同比仍下降31%；平均楼板价升至元/平方米，同、环比分别上涨73%和81%。
土拍平均溢价率降至3.5%，环比减少4.6个百分点。其中，一线城市溢价率连续两月低于1%，二线、三四线城市溢价率持续下行至2.7%和6.1%，环比分别减少4.4个百分点和2.4个百分点。
平均流拍率迅速回升至28%，近8成流拍地块集中分布在广州、重庆、天津、沈阳、青岛、成都、济南等重点城市，并以涉宅用地居多。直观反映房企融资环境持续收紧下，企业拿地积极性重挫，缓拿地乃至阶段性不拿地常态化。
一线城市成交建面万平方米，环比增长%，同比下降10%。成交金额亿元，环比增长%，同比增长13%。平均楼板价元/平方米，同、环比分别上涨26%和90%。广州、深圳迎第二轮集中土拍，土拍热度却存在较大差别。广州计划出让48宗地，仅增城区新塘地1宗地触及最高限价，多达25宗地遭遇流拍。深圳计划出让22宗地，仅流拍1宗地，多数地块均触及地价上限，进入竞自持阶段。
二线城市成交建面万平方米，环比增长%，同比下降26%。成交金额亿元，环比增长%，同比增长9%。平均楼板价元/平方米，同、环比分别上涨47%和%。月内9个二线城市集中土拍，青岛共计出让92宗地，成交建面高达万平方米，合计揽金亿元，成都、天津和济南成交建面同样突破万平方米。土拍热度显著下滑，苏州、南京等热点城市溢价率均在6%以下，青岛、济南及天津更是不足1%。值得一提的是，首轮土拍热度最高的重庆主城区，二轮土拍溢价率同样跌至0.8%低位。
三四线城市成交建面万平方米，同、环比分别下降70%和39%。成交金额亿元，同、环比分别下降63%和39%。平均楼板价元/平方米，环比基本持平，同比上涨26%。在CRIC重点监测的三四线城市中，常州土地成交最为活跃，成交建面多达万平方米。其中，常州市区第二次集中土拍共计出让12宗宅地，龙湖、保利发展、三巽、金隅等品牌房企均有落子，合计揽金亿元。热点城市金华、义乌、台州等均出现了土拍降温，表现于溢价率持续走低，土地流拍现象明显增多。
排版
太阳
本文版权归克而瑞研究中心所有未经授权请勿转载以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)多谢配合
本文摘自《年9月全国市场简报8P》
识别